（主讲：马清河  职务：顺河回族区人民法院第三合议庭 副庭长）

夫妻共有房屋被过户后，当事人既提起行政诉讼又提起民事诉讼,如何处理?

20XX年XX月XX日，本院受理了原告温某诉被告张某一民事案件，简要案情是，原告温某与其丈夫马某于20XX年X月XX日登记结婚， 20XX年X月X日，马某买受取得某生活区房屋两套，登记产权人为马某。20XX年X月X日原告丈夫马某因病去世。去世前的20XX年X月XX日，马某与被告张某签订房地产买卖契约，将该生活区房屋两套出售给本案被告张某，并办理了房屋过户手续。至本案起诉之日的数月前，张某又将该两套房屋出售给了案外另一人，也已经办理了过户变更手续。现原告温某以其丈夫马某在原告不知情的情况下将该房屋出售给被告张某，侵犯了其合法权益，请求确认被告张某与原告丈夫马某的房屋买卖合同无效。被告张某辩称，被告与原告丈夫马某在外地一家医院因病住院时认识，当时原告丈夫马某因做透析治疗，急需用钱，想要卖房，被告张某也考虑到房屋会升值，就将该房买下，并办理了过户手续。并称购买该房屋看房时由于原告拿着钥匙，马某又无钥匙无法进屋，围着房子转了一圈，在外面看看房就走了。

这个案件案情并不算复杂，但受理后，了解到原告已经在本院行政庭提起了行政诉讼，理由是，办证机关未尽审查义务，将夫妻共有房屋过户，向被告张某颁证行为违法，侵害了原告的合法权益，要求撤销开封市人民政府为本案被告张某颁发的房屋产权证。此现象很普遍,这类案件现实中经常会遇到，包括我们身边的亲戚朋友，也经常会遇到。特别是有些夫妻关系不好，（出现了找小三包二奶），感情不和的情形下，一方私自将房屋卖与他人，另一方不知不觉，房屋被过户了，还有的是房屋明明自己正住着呢，别人拿着新的房产证来要求腾房，自己都莫名其妙。很多当事人遇到这类问题，都会像本案原告一样，首先向法院提起行政诉讼，要求撤销政府所颁发的房屋产权证，认为这样简单快捷，房产证一撤就万事大吉了。很多律师和法律工作者也这样认为，于是会指引当事人通过这个途径达到维权的目的。那么这类案件原告应该怎样应对呢？到底是应该通过行政诉讼撤销政府颁发的房屋产权证还是通过民事诉讼确认房屋买卖协议无效来维护自己权益呢？

首先我们来分析行政诉讼，如果提起行政诉讼，法院审理时，由于目前行政机关颁证的行政行为只作形式审查，只要行政机关尽了形式审查义务，房屋出售人与产权证登记人相一致，颁证程序合法，法院便不能判决撤销该行政行为。这样原告的诉求可能会被驳回。即使人民法院撤销登记机关的登记行为，原告与购房人之间的实质纠纷仍然未真正得到解决。此时，房屋将处于权利主体不确定的真空地带，也就是到底该房屋谁能取得尚不能确定。还要通过房屋确权诉讼才能解决这种纠纷。 所以当事人提起行政诉讼，浪费了时间，增加了诉累，也浪费了司法资源。因此当事人应该首先提起民事诉讼才能维护自己的合法权益，才有可能达到要回房屋的目的，注意这里是有可能，这一点一会再谈。

下面再分析民事诉讼，此类案件，夫妻一方将房屋出售，之所以能够顺利办理过户登记，往往是房屋登记在出售一方的名下，出售人又编造各种理由和借口，其一系列的理由和借口又有它能让人信以为真的一面，所以才会顺理成章的完成了买卖行为和登记行为。如果提起民事诉讼，那么原告是否一定能够胜诉，是否一定能够取得房屋呢，答案是不一定。这要审查原告是否为房屋共有人，如果确系房屋共有人，还要审查购房人是否能够善意取得该房屋。我国物权法第一百零六条规定，　无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。根据此规定，如果能够确定购房人为非善意，法院将依法确认购房人的房屋买卖合同无效，原告便能追回房屋。反之将确认购房人的房屋买卖合同有效，购房人取得房屋所有权。这就是前面提到的可能的原因。

回到前面案例的实际诉讼中，由于行政庭和民事庭及时沟通,该案首先由行政庭作出裁定,对该行政诉讼作了中止审理.民事诉讼继续进行,本院审理后认为，原告温某丈夫马某于20XX年X月份买受取得该生活区房屋，发生在与原告温某婚姻关系存续期间，该两处房屋依法属于夫妻共同财产。被告张某购买该房屋时，明知该房屋一直由温某居住、管理和使用的事实现状，却漠视这种状况的存在，无视可能发生侵害他人权益的情形。且购买房屋的交易为大多数人极为注重之事，房屋现状与房屋价值更具有密切的关系，被告张某买房而并未进屋看房，亦未查看房内套型、结构、新旧程度，即购买该房屋的行为，与人们通常的交易习惯明显不符，故本院认定被告张某的购房行为并非善意。依据此，本院判决，被告张某与原告丈夫马某的房屋买卖合同无效。后被告不服提出上诉，二审依法驳回上诉，维持原判。

另,对该案引发一点思考，做好释明和答疑，有利于稳定败诉方的情绪，减少对办案法官的对抗。对这种案件，原被告双方往往只站在自己的角度考虑问题,都觉得自己有理,觉得自己委屈,如果败诉,会产生情绪,有时是喧闹,有时是谩骂。但结果必然只有一方胜诉，另一方败诉。所以判决后释明很重要。对于判决结果，存在两种情形，一，被告善意取得，合同有效，原告败诉，这时向原告释明时可以带点调侃的语气，不妨这样解释，该案的过错在原告的配偶，原告你自己也有过错，是原告选偶不慎，掉入虎口，摊上了这种人，只有认了，做人要大气不任性，能输能赢，这次算你输了，有你自己承担这种不利后果吧。原告你的权利还可以通过诉讼你配偶，得到赔偿，因为婚姻法解释三中规定了夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。这样原告能做到心理平衡。第二种结果，判决买卖合同无效，被告败诉，可以向被告释明，虽然你得不到该房屋，但你可以起诉卖房人，要求返还房款，主张赔偿损失，由于本案原告与卖房人系夫妻关系，被告也可以把原告作为共同被告，按夫妻共同债务要求其承担连带责任，你的损失不愁找不回来，最后也不会有什么损失的。这样释明后会受到良好的效果。